Trong thị trường BĐS việc chọn cho mình một hướng đi mới đôi khi là mạo hiểm nhưng trong đó cũng chứa đựng thành công cao. PV đã có cuộc phỏng vấn ông Lê Đức Hải - TGĐ INT Group về xu hướng đầu tư của thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới.

Ông nhận định thế nào về xu hướng thị trường BĐS trong thời gian tới?

Xét về dài hạn, thị trường BĐS còn nhiều tiềm năng. Nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận dân chúng ngày càng tăng cao cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội.

Xét về hiện tại, đang có những dấu hiệu đáng mừng của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường miền nam. Thị trường đang dần trở lại thực tế hơn. Các nhà đầu tư thứ cấp, các khách hàng đã tỉnh táo hơn không còn mải miết tham gia thị trường theo trào lưu, theo tâm lý đám đông. Thị trường đang trở lại quy luật tất yếu của nó. Thị trường, giá sản phẩm, tính thanh khoản do giá trị đích thực của sản phẩm, do khách hàng và người mua quyết định. Tình trạng thị trường là của người bán quyết định sẽ không thể kéo dài nữa.

Xét về tương lai gần trong năm 2010, dự đoán chung là sẽ không có dấu hiệu bất thường trên thị trường bất động sản. Tính thanh khoản có giảm ít nhiều. Nhiều dự án bất động sản nội đô, do nhiều lý do đã được đẩy nóng trước cả xu hướng xã hội sẽ thiếu tính hấp dẫn.  Các sản phẩm bị đẩy giá lên bất thường trong cơn sốt vừa qua sẽ phải giảm giá mới tạo ra tính thanh khoản. Các sản phẩm mới được tạo dựng nghiêm túc theo nhu cầu thị trường, đảm bảo được chất lượng và tiến độ đồng thời được gia tăng giá trị từ hệ thống dịch vụ hỗ trợ sẽ luôn tìm được một chỗ đứng vững chắc trên thị trường. Đặc biệt, các dự án nằm trong vùng đầu tư đang phát triển sẽ trở thành điểm thu hút các nhà đầu tư, các khách hàng.

Vậy đâu là hướng đi cho các nhà đầu tư BĐS Việt Nam?

Chúng ta cùng nhau nhìn lại thị trường trong 10 năm đầu tiên của thế kỷ 21. Đa phần các dự án được đầu tư thiếu hàm lượng chất xám, các quỹ đất vàng đang dần trở nên khan hiếm. Thị trường thiếu các sản phẩm trở thành niềm tự hào cho nhà đầu tư, an lòng người sở hữu và khẳng định vị thế tăng trưởng bền vững ngoài giá trị địa lợi. Đây cũng là một điều đáng phải suy nghĩ của một thời thị trường do người bán quyết định.

Các nhà đầu tư hãy nghiêm túc nghiên cứu thị trường. Xác lập các nhu cầu cụ thể. Hãy chọn lựa các địa bàn mới còn nhiều cơ hội và tiềm năng phát triển. Hãy tạo dựng nên những sản phẩm thực sự hữu ích với người sử dụng. Hãy có chiến lược giá theo dòng vốn dự án chia sẻ với nhà đầu tư thứ cấp. Nếu nhà đầu tư nào có đủ năng lực tạo dựng ra những sản phẩm đón đầu một nhu cầu, có khả năng cạnh tranh với các sản phẩm khác hiện tại và tương lai, nhà đầu tư đó sẽ thành công. Chúng ta hãy coi bất động sản là hàng hóa thông thường, hãy gia tăng cho nó các giá trị cần thiết. Hãy chú trọng đến quyền lợi của khách bởi lẽ khách hàng chỉ đến với chúng ta và quyết định mua khi sản phẩm của chúng ta chứa đựng giải pháp cho nhu cầu của họ.

Hiện nay phân khúc thị trường BĐS sinh thái đang được giới đầu tư quan tâm. Vậy theo ông thời gian tới phân khúc này có xảy ra tình trạng bong bóng hay không?

Việc các nhà đầu tư quan tâm đến BĐS sinh thái cũng có lý do ở mấy yếu tố căn bản: Xu hướng, địa điểm và thời điểm tham gia. BĐS sinh thái phục vụ nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu này sẽ gia tăng, điều này đã được khẳng định ở thị trường bất động sản sinh thái tại các nước phát triển. BĐS sinh thái cần các quỹ đất có cảnh quan và các giá trị thiên nhiên đặc biệt. Giá BĐS nói chung và bất động sản sinh thái nói riêng luôn gia tăng theo nhu cầu và sự phát triển của hạ tầng xã hội. Như vậy có thể nói tiềm năng gia tăng giá trị của bất động sản sinh thái sẽ là rất cao nếu chủ đầu tư biết chọn lựa những vị trí nằm trong quy hoạch phát triển của chính phủ.

Lịch sử cho thấy, sản phẩm bất động sản sinh thái luôn có chu kỳ phát triển ổn định, hầu như không xảy ra tình trạng bong bóng hay giá ảo. Nguyên nhân là do khách hàng của phân khúc này là những khách hàng có nhu cầu sử dụng thực sự và phân khuc này vẫn đang ở trong giai đoạn đầu phát triển nên ít xảy ra tình trạng giới đầu cơ sử dụng những thủ thuật để tạo ra giá ảo. Thị trường BĐS sinh thái sẽ có lợi thế nhất định khi thị trường BĐS chung trầm lắng. Bởi các nhà đầu tư thứ cấp, các khách hàng có thời gian quan tâm nhìn nhận và chọn lựa ra những giá trị tích cực của thị trường BĐS sinh thái trong giai đoạn hiện tại.

Có ý kiến cho rằng đầu tư vào phân khúc thị trường BĐS cao cấp là một lựa chọn mạo hiểm trong giai đoạn hiện nay. Ý kiến của ông về vấn đề này và ông có nhận định nào khác?

Nếu xét về thời điểm, hiện nay thị trường đã qua giai đoạn khó nhận biết. Nhu cầu bắt đầu hình thành rõ nét và liên tục tăng trưởng, ngày càng có nhiều nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này và  thị trường đã bắt đầu đến giai đoạn xuất hiện kẻ bắt chước. Tình trạng này cũng tương tự như phân khúc thị trường bất động sản nội đô vào khoảng những năm 2000. Đây là thời điểm tốt nhất để các nhà đầu tư tham gia thị trường.

Về ý kiến mạo hiểm. Chắc chắn sẽ mạo hiểm nếu bạn không có đủ năng lực, không xác định đúng nhu cầu, không chọn được địa điểm tốt, không tính được dòng vốn phù hợp, không có đủ năng lực để đầu tư ra những sản phẩm cạnh tranh đón đầu được xu hướng của thị trường, không có chiến lược hợp tác chia sẻ lợi ích cùng phát triển.  Với giai đoạn hiện tại hay đầu tư BĐS nói chung, chỉ cần một điều không đó cũng có thể dẫn đến thất bại. Tôi thấy khái niệm mạo hiểm là như vậy, còn bản thân tôi với hơn 10 năm hoạt động liên tục, bám theo từng hơi thở của thị trường bất động sản sinh thái tôi thấy đây là thời điểm thú vị để có thể làm nên điều kỳ diệu.

Theo ông, mô hình tối ưu cho một dự án BĐS sinh thái cần hội tụ những yếu tố cơ bản gì?

Địa điểm phải sở hữu được những giá trị thiên nhiên đặc biệt, nằm trong vùng có quy hoạch phát triển.

Mô hình đầu tư, sản phẩm phải được tạo dựng thỏa mãn những nhu cầu cụ thể được xác lập rõ ràng qua các nghiên cứu thị trường.

Chiến lược đầu tư, dòng vốn phải đảm bảo dự án được vận hành thông suốt đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng.

Tầm nhìn phát triển của dự án, quan điểm chủ đầu tư phải được xác lập khoa học với tầm nhìn dài hạn, đảm bảo tính thu hút hiện tại và sự phát triển trong tương lai.

Các năng lực tư vấn đặc biệt của bộ máy nhân sự nhằm tạo dựng vận hành các phương án phải được chọn lựa hết sức kỹ càng cẩn trọng.

Các chiến lược giá, chiến lược phân phối sản phẩm phải sát thực và linh hoạt.

INT có kế hoạch đầu tư vào các dự án BĐS sinh thái như thế nào để đón đầu nhu cầu ngày càng gia tăng?

Trước kia trong những năm đầu thế kỷ 21, ở Hà nội có một trào lưu mua đất ở các vùng lân cận để làm nhà nghỉ cuối tuần. Sau một thời gian, những chủ nhân của những nhà vườn này đều phải đối phó với một loạt khó khăn như: không biết chăm sóc, quản lý ngôi nhà của mình như thế nào khi không có mặt ở đó, phải phụ thuộc quá nhiều vào những người “quản gia không chuyên”, những kỳ nghỉ nhiều khi trở nên buồn chán vì thiếu phương tiện giải trí và cả những nỗi lo lắng về sự thiếu thốn của hệ thống y tế ở địa phương.....Hiểu được những khó khăn này, INT đã tập trung phát triển quần thể biệt thự nhà vườn trên những quỹ đất đặc biệt của INT và các nhà đầu tư ủy thác, được trang bị đầy đủ các tiện ích công cộng như bể bơi, sân tennis, khu spa, khu sinh hoạt tổ chức tiệc chung đồng thời  cung cấp các dịch vụ quản gia bảo vệ chăm sóc tài sản khi vắng mặt chủ nhân, dịch vụ tổ chức tiệc vườn, dịch vụ y tế tại nhà theo yêu cầu...tạo sự yên tâm tuyệt đối cho những chủ nhân của các biệt thự sinh thái. Ngoài ra chúng tôi còn đưa ra cơ chế vận hành time-share, giúp khách hàng gia tăng thu nhập từ việc cho thuê biệt thự khi không cần dùng tới và hưởng lợi từ việc tăng trưởng bất động sản. Gia tăng tiện ích, gia tăng dịch vụ, tạo ra những quần thể biệt thự hoàn chỉnh với đầy đủ tiện nghi chính là mục tiêu hoạt động của chúng tôi.